Jaká je funkce SVJ

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Pro jednotlivce by bylo poměrně obtížné zajistit správu budovy o několika bytech. Nemluvě o zabezpečení zásadních oprav a jejich financování. Pro účely správy obytných domů vznikají společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) má na starosti zejména správu, provoz a opravy tzv. společných částí domu, což je např. střecha, chodba, schodiště, kotelna, prádelna, kočárkárna apod., tedy vše mimo bytů nebo nebytových prostorů. Kromě toho ale také pro bytové jednotky zajišťuje dodávky služeb a jejich rozúčtování, nájem nebo též pojištění celého domu. Jako samostatná právnická osoba také může vlastním jménem vymáhat splnění povinností jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Podle údajů Českého statistického úřadu bylo v České republice v roce 2011 více než 50 tisíc společenství vlastníků jednotek, v rámci kterých se nacházelo 1,2 milionu bytů. Proto tyto subjekty sdružující vlastníky bytových a nebytových jednotek zná prakticky každý. Orgány společenství jsou:

    shromáždění vlastníků jednotek – nejvyšší orgán, které se schází minimálně jednou ročně, schvaluje stanovy a volí další orgány společenství
    výbor společenství – výkonný a statutární orgán o alespoň třech členech volených na maximální období 5 let, rozhoduje o správě společných částí domu

Jestliže není zvolen výbor, shromáždění má pověřit jednoho vlastníka bytové jednotky výkonem jeho funkcí. Stanovy společenství mohou určit i další orgány, např. kontrolní výbor apod.

Společenství je podle zákona oprávněno k:

  -  uzavírání smluv s dodavateli služeb spojených s užíváním jednotek ve spravovaném domě,
  -  sjednání pojištění spravovaného domu,
  -  uzavírání smluv, evidenci a vybírání nájemného v případech, kdy společné části spravovaného domu jsou dále pronajímány,
  -  vedení účetnictví spravovaného domu.

Členství ve Společenství je povinné a vznik či zánik členství ve Společenství vlastníků se řídí samotným vlastnictvím bytové jednotky. Prodejem bytu zaniká také členství v SVJ.

Hlavním orgánem Společenství vlastníků jednotek je Shromáždění vlastníků jednotek. První schůze Shromáždění se dle zákona musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku Společenství a svolává ji původní vlastník budovy, obvykle stavitel. Na této schůzi shromáždění se schvalují stanovy Společenství a volí se výbor Společenství a případně další orgány společenství určené stanovami (kontrolní komise apod.)

Společenství vlastníků jednotek vzniká automaticky ze zákona v domě, kde je nejméně pět bytových jednotek, přičemž alespoň tři z nich patří různým vlastníkům. Zapisuje se do rejstříku společenství vlastníků jednotek, které vede rejstříkový soud. Název musí obsahovat označení domu a jeho součástí musí být slovo „společenství“.

Schůzi shromáždění vlastníků lze svolat na základě podnětu Výboru nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Schůze shromáždění se považuje za usnášeníschopnou, pokud mají-li zúčastnění vlastníci nadpoloviční většinu hlasů. K samotnému přijetí usnesení je poté zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Výjimkou jsou zásadní rozhodnutí týkající se fungování Společenství nebo samotné nemovitosti. Potom je vyžadována 3/4 většina přítomných nebo dokonce souhlas všech vlastníků jednotek (změny mající vliv na podstatu a funkci nemovitosti). Vzhledem k tomu, že členové ručí za závazky společenství celým svým vlastnickým podílem, je v zájmu člena se pravidelně účastnit schůzí Společenství a dohlížet na jeho hospodaření.

Při hlasování na shromáždění se rozhoduje podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které se určují poměrem podlahové plochy jednotlivých bytových jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. K přijetí rozhodnutí je potřeba nadpoloviční většina, v některých důležitých záležitostech, jako je např. změna stanov, rozúčtování cen zajišťovaných služeb, stavební úpravy nebo rekonstrukce domu, je zapotřebí většiny tříčtvrtinové (ke změně účelu užívání stavby a ke změně stavby je ale zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek). Při rovnosti hlasů nebo v případě přehlasování v důležité záležitosti může na návrh rozhodnout soud. Právo soudní ochrany přehlasovaných minoritních vlastníků je ale prekluzivní, je třeba je uplatnit nejpozději do půl roku od přijetí rozhodnutí.

Navenek za společenství jedná předseda výboru, písemné právní jednání však musí kromě něj podepsat ještě jeden člen výboru. Jednotliví vlastníci bytových jednotek jsou pak z právního jednání společenství zavázáni v poměrech, které odpovídají velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

Vybrané ustanovení Nového občanského zákoníku se vztahem k SVJ najdete ZDE